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眼下，蛋殼公寓正處于成立以來(lái)的至暗時(shí)刻，欠下巨額債務(wù)、內(nèi)部軍心不穩(wěn)、管理層動(dòng)蕩、股價(jià)暴跌、持續(xù)虧損，無(wú)論是團(tuán)隊(duì)管理還是業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，這家上市不到1年的公司都面臨重重考驗(yàn)，舉步維艱。 按理來(lái)說(shuō)，上市是一家創(chuàng)業(yè)公司的高光時(shí)刻，補(bǔ)充彈藥后將進(jìn)入新的發(fā)展階段。但蛋殼公寓似乎是個(gè)例外，今年1月其上市后不僅沒(méi)有迎來(lái)預(yù)期中的自我蛻變，反而壞消息不斷，幾乎沒(méi)有一個(gè)好消息，實(shí)在讓人大跌眼鏡。 2月初，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求業(yè)主免租一個(gè)月并延期30天交付租金，但并未減免租客租金。兩頭薅羊毛的雞賊舉動(dòng)不僅引發(fā)租客在線吐槽，也遭致房東強(qiáng)烈不滿(mǎn)，紛紛加入維權(quán)行列。 4月30日，本是蛋殼公寓發(fā)布2019年財(cái)報(bào)的日子，卻被曝出旗下App被蘋(píng)果應(yīng)用商店下架，起因是蛋殼公寓App有2張供應(yīng)商提供的圖片涉嫌侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)。半個(gè)月后，蛋殼公寓iOS版App重新恢復(fù)上架，均可正常下載使用。 6月初，針對(duì)用戶(hù)集中投訴的蛋殼公寓涉嫌消費(fèi)欺詐、合同糾紛、強(qiáng)制退租等問(wèn)題，深圳市住建局已明確表態(tài)，將介入調(diào)查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問(wèn)題，一旦查實(shí)，嚴(yán)格處理。 這還沒(méi)完，6月18日晚間，蛋殼公寓突然無(wú)預(yù)警宣布換帥，公司董事和總裁崔巖擔(dān)任臨時(shí)CEO，該任命即刻生效。盡管其極力淡化CEO高靖被調(diào)查與在蛋殼公寓期間任職無(wú)關(guān)，但仍未打消資本市場(chǎng)的疑慮，當(dāng)天美股開(kāi)盤(pán)后不久，蛋殼公寓大跌觸發(fā)熔斷，恢復(fù)交易后跌幅一度達(dá)到逾9%。 9月中旬，蛋殼公寓遭到工信部點(diǎn)名批評(píng)后被全網(wǎng)下架。因?yàn)樵?月31日通報(bào)其損害用戶(hù)權(quán)益行為后，蛋殼公寓App至今尚未按照要求完成整改，依據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》和《移動(dòng)智能終端應(yīng)用軟件預(yù)置和分發(fā)管理暫行規(guī)定》等法律和規(guī)范性文件要求，工信部將立即組織對(duì)其進(jìn)行下架處理。 進(jìn)入10月以來(lái)，蛋殼公寓危機(jī)有明顯加劇的跡象。10月14日，包括蛋殼公寓合作商、裝修隊(duì)工人等在內(nèi)的多方債主來(lái)到公司北京總部討債，其中裝修隊(duì)工人通過(guò)敲鑼討薪，另有合作商表示蛋殼公寓拖欠1000多萬(wàn)元裝修款長(zhǎng)達(dá)一年多之久。 彼時(shí)，蛋殼公寓官微回應(yīng)稱(chēng)，部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，采取過(guò)激行為，散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實(shí)言論、視頻、圖片，公司已報(bào)警處理。目前，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常。不過(guò)，蛋殼公寓編造的“經(jīng)營(yíng)正常”謊言不到1個(gè)月便被戳破。 11月9日，蛋殼公寓北京總部聚集數(shù)百人維權(quán)，包括租客、供應(yīng)商、保潔、維修人員，現(xiàn)場(chǎng)一度發(fā)生肢體沖突。來(lái)自蘇州的承包商表示，蛋殼公寓拖欠其工程款近160萬(wàn)元，其中59萬(wàn)元拖欠2年多，今年7、8月開(kāi)始完全不付款；一安徽承包商透露，蛋殼公寓合計(jì)欠款超過(guò)100萬(wàn)元，蛋殼公寓曾向其承諾分期支付欠款，但從去年12月至今仍未收到欠款。 蛋殼公寓不僅拖欠供應(yīng)鏈巨額款項(xiàng)，連自家員工也照坑不誤，讓員工寒心不已。蛋殼公寓子公司百家修維修人員表示，公司已拖欠數(shù)百名員工薪資長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。次日，蛋殼公寓工作人員對(duì)供應(yīng)商表示，“公司沒(méi)有錢(qián)，請(qǐng)回家等待。” 這下，蛋殼公寓方面終于說(shuō)出了實(shí)話，公司沒(méi)有錢(qián)，無(wú)力支付欠款和薪水。其實(shí)，資金鏈斷裂正是蛋殼公寓危機(jī)全面爆發(fā)的癥結(jié)所在。換言之，蛋殼公寓之所以淪落到這步田地，都是缺錢(qián)惹的禍，根本原因在于商業(yè)模式并不成熟。 具體表現(xiàn)為：蛋殼公寓收房成本和運(yùn)營(yíng)成本居高不下，加上沒(méi)有清晰的盈利模式（租金始終占大頭）、資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后融資難度加大等不利因素，導(dǎo)致其時(shí)刻面臨因經(jīng)營(yíng)不善而資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 眾所周知，長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法，即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客為了省錢(qián)，往往選擇半年付甚至一年付，但要背負(fù)租金貸。 招股書(shū)顯示，蛋殼公寓平均下來(lái)每套新增房源的成本，需要12-20個(gè)月后才能收回，而2017-2019年，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲近30倍，為了拿下這些房源，其前期不得不加大投入。收房成本再加上后續(xù)運(yùn)營(yíng)，使蛋殼公寓面臨巨大的成本壓力，虧損成為常態(tài)，高度依賴(lài)資本輸血。 因此，你會(huì)看到，2017-2019年，蛋殼公寓分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。今年Q1，其盈利表現(xiàn)并未好轉(zhuǎn)，反而陷入虧損加劇的尷尬境地，凈虧損12.344億元，較去年同期的凈虧損8.162億元同比擴(kuò)大。 事實(shí)上，蛋殼公寓不僅在節(jié)流上表現(xiàn)不佳，快速擴(kuò)張使綜合成本猛增，還在開(kāi)源上陷入困境。今年以來(lái)，受疫情影響，整個(gè)市場(chǎng)租金普降，蛋殼公寓客單價(jià)不可避免下滑，賺得少花得多，無(wú)形中加劇了自身資金鏈緊張。話說(shuō)，虧損并不可怕，現(xiàn)金流為負(fù)才可怕。 財(cái)報(bào)顯示，2017-2019年，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別為-1.146億元、-1.162億元和-11.912億元。截至2019年末，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為95.7%，同比上升13%。疫情期間現(xiàn)金流為王，蛋殼公寓現(xiàn)金流不斷惡化，顯然不利于自身可持續(xù)發(fā)展。 當(dāng)然，蛋殼公寓不是沒(méi)意識(shí)到租金收入波動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其在招股書(shū)中寫(xiě)道，因?yàn)閷?duì)未來(lái)房租上漲持樂(lè)觀態(tài)度，公司與房東們普遍簽下4-6年長(zhǎng)約，鎖定成本價(jià)格，如果未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格下滑，存在租金差為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。 恕我直言，蛋殼公寓在疫情之下日子不好過(guò)，是長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式備受質(zhì)疑的縮影。近幾個(gè)月來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方跑路、爆雷的新聞不絕于耳，使租客無(wú)家可歸、房東收不到租，成為這場(chǎng)虛假繁榮中的受害者。在我看來(lái)，長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上是披著房屋租賃外衣的金融游戲，儼然新型P2P。 蛋殼公寓是玩轉(zhuǎn)租金貸的企業(yè)之一，主要資金來(lái)自租金貸。招股書(shū)披露，2017年至2019年9月底，其來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，使用租金貸的租客比例高達(dá)67.9%，租客預(yù)付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。 由此可見(jiàn)，租金貸預(yù)付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴(kuò)張的最大資本，也為其埋下不小的隱患。乍看之下，“高進(jìn)低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實(shí)現(xiàn)雙贏，實(shí)則蘊(yùn)藏巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 一個(gè)重要的原因在于，這屬于典型的利用資金池來(lái)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)管理失誤，加上現(xiàn)階段對(duì)其缺乏強(qiáng)有力的約束力，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客損失慘重。 用人話來(lái)說(shuō)，就是長(zhǎng)租公寓在日常經(jīng)營(yíng)中面臨出租率波動(dòng)、租期短等不確定性因素。只有當(dāng)房屋出租率高且租客流動(dòng)性大時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，而一旦沒(méi)有穩(wěn)定客源，導(dǎo)致出租率下降，再加上租期變短，很容易發(fā)生爆雷現(xiàn)象，滋生一大批不良企業(yè)。 長(zhǎng)租公寓暗藏的金融風(fēng)險(xiǎn)引起了監(jiān)管部門(mén)的注意，出臺(tái)一系列措施來(lái)降低租金貸比例。去年底，住建部等六部門(mén)發(fā)布新規(guī)，“住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。”這意味著，蛋殼公寓來(lái)自租金貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入將大幅減少，這對(duì)其是個(gè)不小的打擊，短期現(xiàn)金流受影響，長(zhǎng)期擴(kuò)張速度將放緩。 投訴不斷、App下架、巨額虧損、得罪供應(yīng)商和員工，對(duì)于當(dāng)下四面楚歌的蛋殼公寓，管理團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定顯得尤為重要。但事與愿違，蛋殼公寓正陷入管理層動(dòng)蕩。一方面，CEO高靖被調(diào)查后崔巖臨時(shí)接任，資本市場(chǎng)的態(tài)度，表明其很難重獲外界對(duì)蛋殼公寓的信心；另一方面，10月蛋殼公寓再失一員大將，COO顧國(guó)棟離職，目前仍未宣布繼任人選。 一個(gè)扎心的事實(shí)是，蛋殼公寓資金鏈危機(jī)已迫在眉睫，只能放慢擴(kuò)張腳步，縮減開(kāi)支，并寄希望于融資救場(chǎng)。但問(wèn)題在于，高管被查、糾紛頻發(fā)、App被下架等一系列丑聞，加上非常糟糕的股價(jià)表現(xiàn)（市值已跌去近9成），投資者對(duì)它的信心已所剩無(wú)幾。 螞蟻集團(tuán)的態(tài)度轉(zhuǎn)變足以說(shuō)明問(wèn)題。去年3月，蛋殼公寓喜提5億美元C輪融資，由螞蟻集團(tuán)領(lǐng)投，截至今年Q1，其持有蛋殼公寓8.6%的股權(quán)，副總裁兼戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人紀(jì)綱代表螞蟻集團(tuán)擔(dān)任蛋殼公寓董事。不過(guò)，就在高靖接受調(diào)查前兩天，紀(jì)綱辭任董事，市場(chǎng)猜測(cè)螞蟻集團(tuán)正尋求退出。 自救困難重重，又失去外部強(qiáng)援，蛋殼公寓走出當(dāng)前困境、實(shí)現(xiàn)谷底反彈可能性微乎其微。因此，你會(huì)看到，近期有關(guān)蛋殼公寓破產(chǎn)跑路的傳聞四起，蛋殼公寓官方不得不出面辟謠，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路！請(qǐng)不要信謠傳謠！”但正如上個(gè)月強(qiáng)調(diào)“經(jīng)營(yíng)正常”被揭穿一樣，此次其又嘴硬不承認(rèn)，不管你信不信，反正我是不信。
蛋殼公寓到底有多慘？我列舉兩個(gè)實(shí)錘你們感受下：一、僅今年11月，蛋殼公寓主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司3次被列為被執(zhí)行人；二、蛋殼公寓一名管家稱(chēng)，已對(duì)公司不抱希望，工資肯定發(fā)不出。如今，命懸一線的蛋殼公寓只剩一地雞毛，留下一個(gè)爛攤子還有救嗎？我個(gè)人持悲觀態(tài)度。 |
